Verhoogd terras, verstoorde verhoudingen met de buren: wat kunt u doen bij inkijk?

Een verhoogd terras kan de woningwaarde verhogen, maar ook de relatie met de buren op scherp zetten. Zo'n terras lijkt een kleine ingreep, maar kan grote gevolgen hebben. Zeker in dichtbebouwde steden als Den Haag, waar een niveauverschil van enkele tientallen centimeters al leidt tot inkijk bij de buren.

In een zaak die ik onlangs behandelde, werd het verhoogde terras pas echt een probleem toen het in gebruik werd genomen. Het ging om een parterrewoning die deel uitmaakt van een appartementencomplex. De eigenaar had een vlonder aangelegd in zijn privétuin. De vlonder biedt rechtstreeks inkijk in de badkamer van de buurvrouw, op minder dan een halve meter afstand. De schutting van 1,80 meter bleek daardoor niet langer effectief. Geluidsoverlast en gebruik van het terras in de avonduren versterkten het ongemak. De buurvrouw bracht het onderwerp in tijdens een vergadering van de VvE, die daarop besloot dat het terras bij verkoop verwijderd moest worden. Een klassiek voorbeeld van hoe burenrecht en appartementsrecht elkaar kunnen raken.

Wanneer is een verhoogd terras niet toegestaan?

Volgens artikel 5:50 BW is het verboden om binnen twee meter van de erfgrens uitzicht te hebben op het naburige erf via vensters, balkons of vergelijkbare constructies. Die laatste categorie is relevant: ook een verhoogd terras kan daaronder vallen als het uitzicht verschaft dat anders niet zou bestaan. In een Curaçaose zaak oordeelde de Hoge Raad op 9 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2824) dat ook een houten vlonder, hoewel niet hoog, onder dit verbod kon vallen omdat dat het uitzicht op het naburige erf op onnatuurlijke wijze vergrootte. De constructie werd aangemerkt als ‘balkon of soortgelijk werk’.

Wat zegt het burenrecht over hinder?

Is geen beroep op artikel 5:50 BW mogelijk, dan biedt artikel 5:37 BW (onrechtmatige hinder) mogelijk uitkomst. Volgens vaste rechtspraak (Hoge Raad 3 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0235) is hinder onrechtmatig als deze qua aard, ernst en duur de grenzen van normaal nabuurschap overschrijdt. In dichtbebouwde steden met kleine tuinen en beperkte privacy kan een verhoogd terras dat direct uitkijkt op badkamer- of slaapkamerraam al snel problematisch worden, zeker bij gebruik in de avond of nacht.

Zelfs als u aanvankelijk instemde met het terras, kan die instemming worden ingetrokken als blijkt dat de hinder structureel is en pas later aan het licht komt.

Helpt een bouwvergunning tegen klachten van buren?

Soms beschikt de terrasbouwer over een omgevingsvergunning. Maar ook dan staat het burenrecht niet buiten spel. De Hoge Raad oordeelde op 21 oktober 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8823) dat een bouwvergunning geen vrijbrief is voor het veroorzaken van onrechtmatige hinder. De civiele rechter blijft bevoegd om te toetsen of het gebruik van een bouwwerk onevenredige inbreuk maakt op het woongenot van de buur.

Kan de VvE eisen dat een terras wordt verwijderd?

Ja, in veel gevallen wel. In appartementsgebouwen bepaalt de splitsingsakte vaak dat voor op-, aan- of opbouw toestemming nodig is van de vergadering van eigenaars. In de casus die ik behandelde, leidde het burenrechtelijke geschil ertoe dat de VvE tijdens de ALV besloot het verhoogde terras te gedogen zolang de eigenaar de woning nog niet had verkocht, maar dat het terras moest worden verwijderd bij verkoop. Ik heb geadviseerd om het besluit op te nemen in de zogeheten VvE-verklaring: een document dat de notaris opvraagt bij overdracht van het appartement. Daarin wordt gemeld of er betalingsachterstanden zijn en welke besluiten van de vergadering relevant zijn voor de koper. Zo kan de VvE indirect afdwingen dat het terras bij verkoop verdwijnt.

Meer over de rol van de VvE bij dakterrassen leest u in onze blog: Dakterras en VvE bij verkoop – wie beslist?

Wat kunt u doen als buur bij een verhoogd terras?

• Maak foto’s van het uitzicht en de afstand tot uw woning.
• Noteer overlastmomenten (bijvoorbeeld gebruik op late tijdstippen of geluidsoverlast).
• Ga eerst in gesprek met de buur.
• Raadpleeg het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement.
• Leg de kwestie bij de VvE neer.
• Laat u juridisch adviseren als het probleem aanhoudt.

Conclusie

Een verhoogd terras is geen vrijblijvende bouwkundige aanpassing. Als het uitzicht biedt op het privéleven van buren, is het risico op juridische conflicten reëel. Het burenrecht biedt bescherming, ook zonder VvE. En waar een VvE wel bestaat, kan deze ingrijpen – bijvoorbeeld bij verkoop.

Wat kan ik voor u doen?

Hebt u overlast van een verhoogd terras of bent u zelf aangesproken op inkijk, dan denk ik graag met u mee. Of het nu gaat om advies, het opstellen van een goed onderbouwde sommatie of het voeren van een gerechtelijke procedure – ik help u zoeken naar een oplossing die werkt. Neem gerust contact op voor een eerste verkenning.