Een lekkend dak, vochtplekken op de muur of schimmel in de slaapkamer: vochtproblemen kunnen uw woongenot ernstig aantasten en de herstelkosten kunnen snel oplopen. Maar wie moet de lekkage verhelpen en wie betaalt de schade? De verkoper van uw woning, de aannemer, de Vereniging van Eigenaars (VvE) of uw buren kunnen allemaal in beeld komen.

In mijn praktijk krijg ik regelmatig te maken met geschillen over lekkages en vochtproblemen. Wie de lekkage moet verhelpen en wie de schade moet betalen, hangt af van de oorzaak. Ook maakt het verschil of u de woning onlangs hebt gekocht, in een nieuwbouwwoning woont of eigenaar bent van een appartement. In deze blog bespreek ik de meest voorkomende situaties en leg ik uit wat u kunt doen.

Deze blog richt zich op woningeigenaren. Huurt u een woning en hebt u te maken met lekkage, vocht of schimmel? Mijn kantoorgenote Kristina Jevtovic bespreekt de rechten van huurders in haar blog Help! Mijn huurwoning heeft gebreken? Wat nu?.

Twee vragen die u steeds moet onderscheiden

Bij iedere lekkage spelen twee verschillende vragen:

1. Wie moet de oorzaak verhelpen? Bijvoorbeeld het repareren van het dak, de leiding of de gevelaansluiting.
2. Wie moet de schade vergoeden? Bijvoorbeeld beschadigde vloeren, plafonds en stucwerk, maar ook kosten van lekdetectie, droging en tijdelijke voorzieningen.

Die vragen hebben niet altijd hetzelfde antwoord. Een VvE kan bijvoorbeeld verplicht zijn een lekkend gemeenschappelijk dak te repareren, zonder dat zij daarmee automatisch ook aansprakelijk is voor de schade aan uw parketvloer. Of de VvE ook die schade moet vergoeden, hangt onder meer af van de oorzaak van de lekkage en de omstandigheden. Ook kan de verzekering een rol spelen.

Wegwijzer: wie kunt u aanspreken?

Bestaande woning gekocht?
Mogelijk kunt u de verkoper aanspreken. De koopovereenkomst, eventuele ouderdomsclausules en de klachtplicht zijn van belang.

Lekkage in een nieuwbouwwoning?
De aannemer of projectontwikkelaar kan verantwoordelijk zijn. Let op de oplevering, toepasselijke garantieregelingen en de wettelijke aansprakelijkheid.

Lekkage in een appartement?
Afhankelijk van de oorzaak kan de VvE of een andere appartementseigenaar verantwoordelijk zijn. De splitsingsakte en het splitsingsreglement zijn bepalend.

Waterschade door de buren?
Uw buren kunnen aansprakelijk zijn voor de schade. Dat hangt onder meer af van de oorzaak van de lekkage en de toepasselijke wettelijke regels.

Grondwateroverlast of funderingsproblemen?
Een te hoge of te lage grondwaterstand kan schade veroorzaken. Afhankelijk van de oorzaak kunnen de gemeente, het waterschap of partijen die in de omgeving werkzaamheden uitvoeren een rol spelen.

Lekkage na aankoop van een bestaande woning: de verkoper

Ontdekt u kort na de overdracht een lekkage of ernstig vochtprobleem, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Een woning moet voldoen aan wat u op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Een structureel lekkend dak of vochtproblemen die vertrekken onbruikbaar maken, kunnen betekenen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

De verkoper is echter niet automatisch aansprakelijk. Van belang zijn onder meer de leeftijd van de woning, de inhoud van de koopovereenkomst, wat de verkoper heeft meegedeeld en wat u zelf had moeten onderzoeken. Let daarbij ook op bijzondere bepalingen, zoals een ouderdomsclausule.

Let op: ontdekt u een gebrek, meld dit dan zo snel mogelijk aan de verkoper. Als u te lang wacht, kunt u uw rechten verliezen (artikel 7:23 BW).

Dit onderwerp heb ik uitgebreider besproken in mijn blog Verborgen gebreken na woningkoop: wat zijn uw rechten als koper?.

Lekkage in een nieuwbouwwoning: de aannemer of ontwikkelaar

Ook nieuwbouwwoningen kunnen lekken, bijvoorbeeld door een dak dat niet waterdicht is, verkeerd geplaatste kozijnen of gebrekkige aansluitingen in de gevel. Bij nieuwbouw is onder meer van belang wanneer het gebrek wordt ontdekt: vóór, tijdens of na de oplevering.

Gebreken bij de oplevering

Gebreken die bij de oplevering worden geconstateerd, moet u laten opnemen in het proces-verbaal van oplevering. De aannemer moet deze in beginsel herstellen. Maak duidelijke afspraken over de herstelwerkzaamheden en de termijn waarbinnen deze worden uitgevoerd.

Bij nieuwbouw hebt u als particuliere opdrachtgever bovendien onder bepaalde voorwaarden het recht om maximaal 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot te houden (artikel 7:768 BW). Dit kan een belangrijk drukmiddel zijn als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt.

Gebreken na de oplevering

Sinds 1 januari 2024 gelden nieuwe regels voor de aansprakelijkheid van aannemers. Hebt u vanaf die datum een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van uw woning? Dan is de aannemer in beginsel ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Dat geldt zelfs wanneer u het gebrek bij de oplevering had kunnen ontdekken. De aannemer is niet aansprakelijk als het gebrek hem niet kan worden toegerekend (artikel 7:758 lid 4 BW).

Voor oudere aannemingsovereenkomsten geldt een andere hoofdregel. De aannemer is na de oplevering in beginsel niet aansprakelijk voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De inhoud van de overeenkomst en de toepasselijke voorwaarden kunnen daarbij van belang zijn.

Koopt u een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar, dan is uw contractspartij vaak de ontwikkelaar en niet de aannemer zelf. Daarnaast kan een garantieregeling van bijvoorbeeld Woningborg, SWK of BouwGarant van toepassing zijn. Zo'n regeling kan aanvullende mogelijkheden bieden, maar kent eigen voorwaarden, termijnen en procedures.

Meld een gebrek tijdig en schriftelijk en geef de aannemer of ontwikkelaar in beginsel de gelegenheid het te onderzoeken en te herstellen.

Lekkage in een appartement: de VvE of een mede-eigenaar

In een appartementsgebouw kan een lekkage ontstaan door een gebrek aan het gemeenschappelijke dak, de gevel of een leiding, maar ook door de badkamer van een bovenbuurman. De splitsingsakte en het splitsingsreglement bepalen welke onderdelen gemeenschappelijk zijn en welke tot een privégedeelte behoren.

Die indeling is niet altijd vanzelfsprekend. Voor bijvoorbeeld balkons, kozijnen en leidingen moet het toepasselijke splitsingsreglement worden geraadpleegd. Het enkele feit dat een onderdeel zich in uw appartement bevindt, betekent niet dat het ook tot uw privégedeelte behoort.

Gaat het om een gemeenschappelijk gedeelte, dan is de VvE doorgaans verantwoordelijk voor onderhoud en herstel. Bij een gebrek in een privégedeelte ligt de verantwoordelijkheid in beginsel bij de betreffende eigenaar.

In de praktijk ontstaan vooral discussies wanneer niet duidelijk is waar de lekkage vandaan komt. Wie moet dan het onderzoek naar de oorzaak laten uitvoeren en betalen? En wie draait op voor de schade als uiteindelijk blijkt dat de lekkage uit een gemeenschappelijk gedeelte komt?

Ook kan discussie ontstaan over de verzekering. Dekt de opstalverzekering van de VvE de schade, en wie moet een eventueel eigen risico betalen?

Als de oorzaak niet duidelijk is, kan een onafhankelijk onderzoek nodig zijn. Pas als bekend is waar de lekkage vandaan komt, kan doorgaans worden vastgesteld wie verantwoordelijk is voor herstel en welke mogelijkheden er zijn om de schade te verhalen.

Waterschade door de buren

Water kan ook vanuit de woning van uw buren komen, bijvoorbeeld door een gesprongen leiding, een overgelopen bad of een ondeugdelijk aangelegde badkamer. Niet iedere lekkage leidt automatisch tot aansprakelijkheid van de buren.

Afhankelijk van de oorzaak kan sprake zijn van een onrechtmatige daad of van aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal (artikel 6:174 BW). Ook kan van belang zijn of uw buren tijdig maatregelen hebben genomen nadat zij van het probleem op de hoogte waren.

Als uw buren weten dat hun woning een lekkage veroorzaakt, maar het probleem niet verhelpen, kan dat gevolgen hebben voor hun aansprakelijkheid. Zeker wanneer daardoor steeds opnieuw schade ontstaat.

In de praktijk wordt waterschade door lekkage bij de buren vaak via verzekeraars afgewikkeld. Uw eigen opstal- of inboedelverzekering kan de schade dekken. Uw verzekeraar kan de uitgekeerde schade vervolgens eventueel verhalen op de aansprakelijke partij.

Woont u in een appartement, dan kan de situatie ingewikkelder zijn. De splitsingsakte bepaalt mede wie verantwoordelijk is voor de betrokken bouwdelen en welke rol de VvE speelt.

Grondwateroverlast: wie is verantwoordelijk?

Niet alle vochtproblemen ontstaan door lekkages. Ook een hoge grondwaterstand kan leiden tot water in de kelder of vochtige muren en vloeren. Een te lage grondwaterstand kan juist funderingsproblemen veroorzaken.

Als woningeigenaar bent u in beginsel zelf verantwoordelijk voor maatregelen op uw perceel. Toch kunnen ook andere partijen een rol spelen. Zo kunnen de gemeente of het waterschap betrokken zijn bij problemen met de grondwaterstand. Ook werkzaamheden in de omgeving, zoals het wegpompen van grondwater bij een bouwproject, kunnen schade veroorzaken.

Of u de overheid, een aannemer of een andere partij aansprakelijk kunt stellen, hangt af van de oorzaak en de omstandigheden. Soms kan ook een vergoeding mogelijk zijn voor schade door rechtmatig overheidshandelen.

Wat moet u doen bij lekkage of vochtproblemen?

Als woningeigenaar kunt u verschillende maatregelen nemen om uw rechten veilig te stellen en verdere schade te beperken. Ik adviseer de volgende stappen:

1. Leg de problemen vast. Maak gedateerde foto's en video's van de lekkage, vochtplekken en eventuele schimmelvorming. Noteer wanneer de problemen optreden, bijvoorbeeld alleen bij hevige regen of bij een bepaalde windrichting.
2. Meld de problemen schriftelijk en tijdig. Informeer de partij die mogelijk verantwoordelijk is en bewaar alle correspondentie. Afhankelijk van de situatie kunnen wettelijke klachtplichten of andere termijnen gelden. Wie te lang wacht, kan zijn rechten verliezen.
3. Laat de oorzaak onderzoeken. Bij aanhoudende of ernstige problemen is een onafhankelijk deskundigenrapport vaak belangrijk. Een deskundige kan vaststellen waar de lekkage vandaan komt, hoe ernstig het probleem is en welke herstelwerkzaamheden nodig zijn. Dat rapport kan ook als bewijs dienen in een eventuele procedure.
4. Beperk verdere schade, maar herstel niet te vroeg. Neem redelijke maatregelen om uitbreiding van de schade te voorkomen. Voer, tenzij direct ingrijpen noodzakelijk is, geen ingrijpende herstelwerkzaamheden uit voordat de oorzaak voldoende is vastgelegd en de mogelijk aansprakelijke partij gelegenheid heeft gehad onderzoek te doen. Anders loopt u het risico dat u de oorzaak later niet meer kunt bewijzen.
5. Informeer uw verzekeraar. Ook als u een ander aansprakelijk houdt, kan uw eigen verzekering een snellere route naar vergoeding zijn. Controleer de polisvoorwaarden en meld de schade tijdig.
6. Laat uw juridische positie beoordelen. Weigert de verantwoordelijke partij herstel of vergoeding, laat dan beoordelen welke mogelijkheden u hebt en welke termijnen gelden. Soms is een schriftelijke sommatie voldoende; in andere gevallen is een gerechtelijke procedure noodzakelijk.

Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?

Naast de kosten van het verhelpen van de oorzaak kunt u te maken krijgen met gevolgschade. Denk aan beschadigde vloeren, stucwerk en schilderwerk, beschadigde inboedel, kosten van lekdetectie, droging en tijdelijke voorzieningen.

Of u deze kosten kunt verhalen, hangt af van de aansprakelijkheid van de betrokken partij. Ook is van belang of de herstelkosten redelijk zijn, of de schade door de lekkage is veroorzaakt en of u maatregelen hebt genomen om verdere schade te beperken.

Bij ernstige en langdurige lekkages rijst soms de vraag of ook schade wegens verminderd woongenot voor vergoeding in aanmerking komt. Dat is niet vanzelfsprekend en vraagt om een afzonderlijke beoordeling.

Daarnaast is het verstandig om te onderzoeken welke schade door uw verzekering wordt gedekt. Dat een verzekeraar de schade vergoedt, betekent overigens niet automatisch dat de verantwoordelijke partij daarmee van haar verplichtingen is ontslagen.

Juridische hulp bij lekkage en vochtproblemen

Als advocaat gespecialiseerd in bouwrecht en vastgoedrecht help ik woningeigenaren en VvE's bij geschillen over lekkages, vochtproblemen en bouwkundige gebreken.

Ik beoordeel wie verantwoordelijk is voor de lekkage, welke mogelijkheden u hebt om herstel af te dwingen en of u de schade kunt verhalen. Daarbij zoek ik waar mogelijk naar een praktische oplossing. Een procedure kan noodzakelijk zijn, maar het belangrijkste is dat de lekkage wordt verholpen en u verder kunt.

Hebt u te maken met aanhoudende lekkage, schimmel of andere vochtproblemen en komt u er met de betrokken partij niet uit? Neem dan contact met mij op via FAIR Advocaten of bel 070-204 00 28.