Dit wil je weten! Welke van de 2 is beter: bruikleenovereenkomst of huurovereenkomst?

Het is van groot belang stil te staan wat de verschillen zijn tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst. Bij een huurovereenkomst heeft u namelijk huurbescherming en bij een bruikleenovereenkomst niet! Er zijn namelijk veel families waarin ouders of andere familieleden een familielid in een woning laten verblijven. Dat wordt in veel gevallen bruikleen genoemd. Zo een verblijf kan soms wel tientallen jaren zijn. Op gegeven moment kunnen er fricties ontstaan of de situatie verandert, waardoor de eigenaar de woning weer tot zijn beschikking wenst te hebben, omdat hij de woning wenst te verkopen.  De eigenaar stelt dan dat er sprake is van een bruikleen en dat hij u uit de woning mag zetten zonder dat u aanspraak kan doen op huurbescherming.

Problemen

Dan kunt u in de situatie terechtkomen dat u moet nadenken of u een huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst met elkaar bij aanvang hebt afgesloten. Vaak ontstaat er dan de discussie dat degene die in de woning leeft, stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Wat is dan het verschil tussen een bruikleen en een huur? En hoe kan je dat voorzien als u zo een huur/bruikleen aangaat?

Gevolgen bruikleen of huur?

Bij een huurovereenkomst heeft een huurder recht op huurbescherming en kan een verhuurder niet zomaar de huurder op straat zetten (ontruimen). Bij een bruikleenovereenkomst zijn er geen strenge eisen om tot ontruiming over te gaan. De feiten en omstandigheden in een zaak zijn doorslaggevend of er sprake is van een huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst. Dit kunnen vervelende situaties zijn, omdat het vaak gaat om een geschil tussen bekenden en waar de emotie de overhand kan nemen. Het is daarom van groot belang dat u denkt aan een advocaat die u hierbij kan bijstaan en met een heldere blik u kan uiteenzetten wat uw rechten zijn als huurder of bruiklener. Waarom is het nu zo belangrijk om de overeenkomst een bepaalde stempel te geven? Omdat als er sprake is van bruikleen u geen huurbescherming heeft en de eigenaar enkel de overeenkomst kan opzeggen en zonder tussenkomst van de rechter u kan laten ontruimen. Dit is uiteraard ontzettend nadelig voor de inwoner van de woning.

Grootste verschillen tussen huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst?

Waar moet u op letten? U dient als bewoner aan te tonen dat u een huurder bent geweest. Hierbij zijn een aantal factoren van groot belang. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (art. 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - het woongedeelte van de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW.

Tegenprestatie als kenmerkend verschil tussen bruikleen en huur

Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. Ook de omstandigheid dat een soort waarborgsom van tevoren heeft betaald om de woning te kunnen betrekken kan duiden op een huurovereenkomst. Indien er wel sprake is van een huurovereenkomst kan de eigenaar niet zomaar ontruimen zonder reden. Dan kan de eigenaar een beroep doen op dringend eigen gebruik, maar dan dient dit wel te worden voorgelegd aan een kantonrechter en kan dit dus niet middels een kort geding (spoed procedure). Dan vordert de eigenaar, thans verhuurder, ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik.

Waar bestaat een tegenprestatie uit?

De tegenprestatie kan bijvoorbeeld bestaan uit het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik gekregen grond of het verrichten van andere arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de verhuurder. Het gaat erom dat de tegenprestatie voldoende bepaalbaar dient te zijn. In Hofjeswoningen (HR 23 juni 2017, WR 2017/117) stelde een stichting 45 woningen in een hofje ter beschikking aan alleenstaande ouderen. De bewoners betaalden gemiddeld 50 euro per maand voor het gebruik. Deze betalingsverplichting was veel lager dan de kosten die de verhuurder voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakte, maar dat hoeft niet in de weg te staan aan de eisen van art. 7:201 BW aldus de Hoge Raad.

Tips!

Het is verstandig om een advocaat te benaderen op het moment dat u merkt dat een eigenaar beroep doet op bruikleen en de overeenkomst opzegt. Het kan dan zijn dat de eigenaar van de woning een procedure tegen u start zodat u de woning moet verlaten. Onder begeleiding van een advocaat kunt u beroep doen op huurbescherming.

Neem contact op met FAIR als er wordt opgezegd door de eigenaar van de woning op grond van bruikleen

Heeft u te maken met zo een situatie? Of wenst u informatie over de mogelijkheden om alternatieven voor te stellen. Ontdek hoe de advocaten van FAIR Advocaten u kunnen ondersteunen. FAIR Advocaten is zowel 2023 als 2022 winnaar geworden van de Review Awards van Advocaatscore waarin zij het hoogst is beoordeeld op cliënttevredenheid. In 2023 stonden vijf van onze advocaten in de top 10 best beoordeelde advocaten van Nederland. De jeugdrecht advocaat stond op nummer 3 van 2000 advocaten. Lees hier de reviews! Het kennismakingsgesprek van een half uur is geheel vrijblijvend en gratis!

Rijswijkseplein 786
2516 LX Den Haag
070 – 204 00 28
jevtovic@fairadvocaten.nl