U heeft uw droomwoning gekocht en de sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden. Maar een paar weken later blijkt er iets mis: vochtplekken komen tevoorschijn, de vloer zakt door of u ruikt schimmel. Helaas hoor ik dit soort verhalen regelmatig. Het gaat dan om zogenaamde verborgen gebreken. In deze blog leg ik uit wat dat zijn, wat u als koper wél en niet mag verwachten, en welke stappen u kunt zetten als u met zo’n gebrek te maken krijgt.

Wat zijn verborgen gebreken?

Een gebrek aan een woning is ‘verborgen’ als het niet zichtbaar was bij de koop en u het ook niet had hoeven ontdekken bij een normale inspectie. Het gaat dus niet om zichtbare slijtage of achterstallig onderhoud, maar om gebreken die pas later aan het licht komen – vaak met vervelende gevolgen.

Voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

• Een lekkend dak dat pas bij regenval blijkt

• Schimmelvorming achter afgewerkte muren

• Houtrot in kozijnen die recent zijn overgeschilderd

• Verzakkingen van de fundering

• Oude leidingen die plots barsten of lekken

• Asbest op plekken die niet toegankelijk waren tijdens de bezichtiging

Als koper mag u verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen.

Wie is verantwoordelijk: koper of verkoper?

Hier raken we aan de kern van het probleem: de balans tussen de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper. Die twee plichten bepalen vaak uw juridische positie als koper.

Uw onderzoeksplicht als koper

Als koper moet u zich inspannen om voorafgaand aan de koop de staat van de woning te beoordelen. Dat betekent goed rondkijken tijdens de bezichtiging, gerichte vragen stellen en – bij voorkeur – een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Zeker bij oudere woningen of als u twijfels hebt over de constructie of installaties, raad ik dat laatste sterk aan.

Komt een gebrek aan het licht dat u met zo’n keuring had kunnen ontdekken, dan kan het lastig zijn om de verkoper aansprakelijk te stellen.

De mededelingsplicht van de verkoper

Daar staat tegenover dat de verkoper verplicht is om u te informeren over bekende gebreken. Is hij op de hoogte van een lekkage, scheur of houtrot, dan moet hij dat uit zichzelf melden. Zwijgt hij daarover, dan schendt hij zijn mededelingsplicht.

Heeft de verkoper bewust informatie achtergehouden? Dan kan sprake zijn van bedrog of dwaling, met mogelijk stevige consequenties: schadevergoeding, vermindering van de koopprijs of in uitzonderlijke gevallen zelfs vernietiging van de koopovereenkomst.

Wat kunt u doen bij een verborgen gebrek?

Wordt u na de koop geconfronteerd met een verborgen gebrek, dan is het zaak om snel en zorgvuldig te handelen:

1. Stel het gebrek vast
   Laat het probleem zo snel mogelijk beoordelen door een deskundige. Maak foto's en bewaar offertes of rapporten. Dit kan later van groot belang zijn als bewijs.

2. Meld het aan de verkoper
   Stuur een aangetekende brief of e-mail waarin u het gebrek meldt, inclusief beschrijving en eventueel foto's. Geef de verkoper de kans om te reageren of het probleem te verhelpen.

3. Laat juridisch beoordelen of u een beroep kunt doen op non-conformiteit
   Of een gebrek juridisch als ‘non-conform’ geldt, hangt onder meer af van de aard van het gebrek, de leeftijd van de woning, wat er in de koopovereenkomst staat en wat u als koper mocht verwachten.

4. Schakel tijdig juridische hulp in
   Als de verkoper niet bereid is het gebrek te verhelpen of te compenseren, kan ik u helpen om uw juridische positie te bepalen en – indien nodig – namens u een vordering in te stellen.

Let op: u moet het gebrek tijdig melden. Wacht dus niet te lang, want anders loopt u het risico dat uw rechten vervallen.

Voorkomen is beter dan genezen

Hoewel niet elk probleem te voorkomen is, kunt u uzelf als koper goed beschermen. Mijn tips:

• Schakel altijd een onafhankelijke bouwkundige in bij twijfel

• Laat alles wat de verkoper zegt schriftelijk bevestigen

• Lees de koopakte en het vragenformulier kritisch

• Twijfelt u? Laat mij als advocaat even meekijken

Hulp nodig?

Als advocaat gespecialiseerd in het vastgoedrecht help ik regelmatig kopers die met verborgen gebreken te maken krijgen. Ik kijk graag met u mee naar uw situatie en adviseer u over de beste aanpak. Soms is een brief voldoende om de verkoper tot actie aan te zetten, soms is een procedure nodig. In alle gevallen geldt: hoe eerder u handelt, hoe sterker u staat.

Laat gerust iets van u horen als u vragen heeft, of als u een situatie aan mij wilt voorleggen. U kunt mij bereiken via de website van FAIR Advocaten of telefonisch op 070-204 00 28.