Dakterras bij uw appartement? Let goed op bij verkoop

Stel, u woont al jaren met plezier in uw appartement en maakt gebruik van het dakterras. Misschien hebt u ooit toestemming gekregen van de VvE, of is het gebruik in de praktijk gewoon zo gegroeid. Nu overweegt u uw appartement te verkopen – inclusief het dakterras. Maar kan dat eigenlijk wel?

Het korte antwoord: niet zonder meer. In deze blog leest u waar u op moet letten als u het dakterras bij verkoop wilt meeverkopen, en hoe u dit goed regelt om problemen achteraf te voorkomen.

Gebruik is niet hetzelfde als eigendom

Veel appartementseigenaren beseffen niet dat een dakterras juridisch meestal een gemeenschappelijk gedeelte is. Dat betekent dat alle eigenaars er gezamenlijk eigenaar van zijn, tenzij in de splitsingsakte uitdrukkelijk staat dat het terras tot één appartement behoort.

Zelfs als u toestemming hebt van de VvE om het dakterras exclusief te gebruiken, geeft u dat geen juridisch overdraagbaar recht. Als u het appartement verkoopt, krijgt de koper dus niet automatisch het recht om het dakterras te gebruiken.

Wat zegt de rechtspraak hierover?

De Hoge Raad bevestigde in 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) het uitgangspunt dat bij de beoordeling van eigendomsverhoudingen binnen een VvE uitsluitend de splitsingsakte leidend is. Feitelijke praktijken of informele afspraken doen daar niet aan af.

Belangrijker nog: de Hoge Raad maakte duidelijk dat de VvE als rechtspersoon niet bevoegd is om delen van de gemeenschappelijke eigendom over te dragen. Alleen de gezamenlijke appartementseigenaars, als deelgenoten in de gemeenschap (artikel 3:166 BW), kunnen daarover beschikken – en dat alleen unaniem.

Hoewel dit arrest niet specifiek over dakterrassen ging, is de conclusie helder: als u wilt dat het dakterras juridisch aan uw appartement wordt toegevoegd, kan dat niet middels een besluit van de VvE. U hebt dan de instemming nodig van alle andere eigenaars.

Gebruik of eigendom? Twee verschillende routes

Wilt u het dakterras verbinden met uw appartement? Dan kunt u kiezen tussen twee verschillende routes:

1. Exclusief gebruiksrecht

Het dakterras blijft gemeenschappelijk eigendom, maar u krijgt in de splitsingsakte het recht om het dakterras exclusief te gebruiken. Andere eigenaars mogen het terras dan niet betreden of gebruiken, ook al zijn zij er mede-eigenaar van.

Kenmerken:

• Het dakterras blijft gemeenschappelijk.
• Uw gebruiksrecht wordt geregeld via een wijziging van de splitsingsakte.
• De wijziging kan in beginsel worden goedgekeurd met een 4/5 meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars.
• Het gebruiksrecht is overdraagbaar bij verkoop, mits opgenomen in de akte.

Voordeel: minder ingrijpend, dus vaak gemakkelijker haalbaar binnen de VvE.
Nadeel: minder sterk dan volledige eigendom; u blijft afhankelijk van gemeenschappelijke besluiten over onderhoud, verzekering en eventueel herstel.

Let op: een gebruiksovereenkomst of VvE-besluit is onvoldoende. Alleen opname in de splitsingsakte maakt het recht juridisch afdwingbaar en overdraagbaar aan een koper.

2. Toevoegen aan het appartementsrecht (eigendomsoverdracht)

Als het dakterras wordt toegevoegd aan uw appartement, is het geen gemeenschappelijk deel meer, maar juridisch onderdeel van uw appartementsrecht. Het dakterras wordt daarmee uw eigendom.

Kenmerken:

• Het dakterras wordt onttrokken aan de gemeenschappelijke delen en toegevoegd aan uw privégedeelte.
• Er is sprake van een beschikkingshandeling: eigendomsoverdracht binnen de gemeenschap.
• De VvE is daartoe niet bevoegd, aldus de Hoge Raad. De overdracht vereist de unanieme instemming van alle appartementseigenaars.
• Ook hiervoor is een wijziging van de splitsingsakte via de notaris nodig.

Voordeel: volledige zeggenschap en eigendom.
Nadeel: hoge drempel vanwege de vereiste unanimiteit; vooral bij grotere VvE’s is dit lastig te realiseren.

Wijziging van splitsingsakte in de praktijk

Een wijziging van de splitsingsakte verloopt doorgaans in vier stappen:

1. Notaris inschakelen
   De notaris stelt een conceptakte op waarin het dakterras wordt toegevoegd aan uw appartement of waarin het exclusieve gebruik wordt geregeld.
2. Vergadering van eigenaars
   U zorgt dat het onderwerp op de agenda komt. Afhankelijk van het type wijziging is instemming nodig van 4/5 (bij gebruiksrecht) of 100% (bij eigendomsoverdracht) van de eigenaars.
3. Compensatie aanbieden
   Andere eigenaars verliezen het (mede)gebruik of -eigendom van het terras. Het is redelijk hen financieel te compenseren. Denk aan een eenmalige betaling of een inleg in het reservefonds.
4. Akte ondertekenen en inschrijven
   De notaris passeert de akte en schrijft deze in bij het Kadaster. Pas dan is het recht juridisch geldig en overdraagbaar.

Tot slot

Wilt u uw appartement verkopen inclusief dakterras? Laat dan eerst onderzoeken wat er in de splitsingsakte staat. Behoort het terras nog tot de gemeenschappelijke delen, dan is een formele wijziging nodig – met instemming van de VvE én, bij toedeling van eigendom, van alle eigenaars.

Twijfelt u over de juiste aanpak of wilt u weten welke route in uw situatie het meest geschikt is? Wij denken graag met u mee.

Hulp nodig?

Als advocaat met ervaring in appartementsrecht en VvE-kwesties help ik regelmatig eigenaren die hun appartement willen verkopen inclusief gebruik van een dakterras. Ik denk graag met u mee over de juridische mogelijkheden, de haalbaarheid van een splitsingswijziging en de communicatie binnen de VvE. Soms is een heldere toelichting richting de vergadering voldoende, soms is meer voorbereiding nodig.

Wilt u uw situatie eens aan mij voorleggen? Neem dan gerust contact op via de website van FAIR Advocaten of telefonisch op 070–204 00 28. Hoe eerder u zich goed laat adviseren, hoe groter de kans op een soepele verkoop.

Laat gerust iets van u horen als u vragen hebt, of als u een situatie aan mij wilt voorleggen. U kunt mij bereiken via de website van FAIR Advocaten of telefonisch op 070-204 00 28.

Andere blogs van Benjamin den Butter:

Verborgen gebreken na woningkoop: wat zijn uw rechten als koper?