Heb je te maken met een buurman die zonder toestemming op jouw erf heeft gebouwd? Dat is een inbreuk op jouw eigendomsrecht. In deze uitgebreide blog leggen we uit wat je kunt doen als er sprake is van grensoverschrijding of overbouw. Je leest over je rechten, wettelijke regels, en mogelijke oplossingen.
Wat is overbouw?
Overbouw ontstaat wanneer een gebouw, zoals een uitbouw of schuur, deels op, boven of zelfs onder jouw grond staat. Dit kan gebeuren door vergissingen, nalatigheid of zelfs opzettelijk. Wat de reden ook is, overbouw betekent een schending van jouw eigendomsrecht.
Voorbeeld: Jouw buurman bouwt op jouw erf
Stel je voor: jouw buurman besluit een uitbouw te plaatsen. Je maakt hem duidelijk dat hij jouw erf niet mag gebruiken. Toch blijkt na de bouw dat de zijmuur van zijn uitbouw 50 centimeter op jouw grond staat. Wanneer je hem hiermee confronteert, ontkent hij iets verkeerds te hebben gedaan. Wat nu?
Het eigendomsrecht: Een sterk juridisch recht
Volgens de wet is eigendom een van de meest omvattende rechten. Niemand mag jouw eigendom zomaar gebruiken zonder jouw toestemming. Dit betekent dat je juridische stappen kunt ondernemen om de inbreuk te beëindigen.
Je kunt bijvoorbeeld:
- De inbreuk laten stoppen: Je mag eisen dat de buurman het deel van de bouw dat op jouw grond staat, verwijdert.
- Schadevergoeding vragen: Je kunt financiële compensatie eisen voor de geleden schade.
Uitzonderingen bij overbouw volgens de wet
Het Nederlandse Burenrecht (Burgerlijk Wetboek Boek 5) bevat specifieke regels voor situaties waarin een buurman op, boven of onder jouw erf bouwt. Dit staat in artikel 54, van Boek 5, van het Burgerlijk Wetboek. Hier zijn 3 belangrijke aspecten.
Overbouw bij goede trouw: Belangenafweging
Als jouw buurman niet wist dat hij op jouw grond bouwde, kan de rechter een belangenafweging maken. Daarbij wordt gekeken:
- Wiens belang weegt zwaarder?
Het belang van de overbouwer kan zwaarder wegen als het verwijderen van de bouw ernstige schade of hoge kosten veroorzaakt. Andere zwaarwegende belangen kunnen ook een rol spelen. Hiervoor wordt dan vaak de vraag beantwoord of de overbouwer onevenredig zwaarder wordt benadeeld dan de eigenaar op of over wiens erf de overbouw is gebouw. Als de rechter het belang van de overbouwer zwaarder vindt wegen dan die van jou, dan kan hij beslissen dat de overbouw mag blijven bestaan.
Wat krijg jij in ruil?
Je staat niet met lege handen. De buurman moet jou een vergoeding betalen in ruil voor het legaliseren van die overbouw (dit wordt gedaan door middel van het vestigen van een erfdienstbaarheid tot het moeten accepteren van de overbouw. Of je verkoopt een deel van jouw grond waarop die overbouw plaatsvindt aan de overbouwer.
Overbouw bij kwade trouw of grove schuld: Geen uitzonderingen
Wist de buurman dat hij op jouw erf bouwde, of had hij dit eenvoudig kunnen weten (bijvoorbeeld via het Kadaster)? Dan is er sprake van kwade trouw of grove schuld. De wet biedt in dat geval geen bescherming aan de overbouwer, en de rechter zal waarschijnlijk bepalen dat de overbouw wordt verwijderd.
Voorbeelden van kwade trouw:
- De buurman bouwt bewust over de erfgrens.
- Hij controleert de erfgrens niet, terwijl dit eenvoudig mogelijk was.
3. Misbruik van bevoegdheid door de eigenaar
Wat nu als je als de rechter vindt dat jij als overbouwer geen bescherming krijgt, omdat je bijvoorbeeld te kwader trouw hebt gehandeld? Dan kun je als laatste nog aanvoeren dat de buur misbruik maakt van zijn eigendomsrecht door de overbouw niet te accepteren. Deze stelling is moeilijk te bewijzen en wordt niet vaak geaccepteerd. Maar dit wel wordt geaccepteerd, dan kan de rechter beslissen dat de overbouw mag blijven staan.
Voorbeelden uit de praktijk
Tips om overbouw te voorkomen
Of je nu zelf gaat bouwen of te maken krijgt met de bouwplannen van je buurman, deze tips helpen je problemen te voorkomen:
- Controleer de erfgrens: Weet je niet zeker waar jouw grond begint? Raadpleeg het Kadaster voor exacte gegevens.
- Werk met professionals: Laat een aannemer of architect de bouwwerkzaamheden uitvoeren. Geef hen duidelijke instructies om de erfgrens te respecteren. Bewaar schriftelijke afspraken als bewijs.
- Reageer snel op klachten: Zegt de buurman dat je een inbreuk hebt gemaakt op zijn eigendomsrecht en dat je de overbouw moet weghalen? Verzamel direct bewijs, zoals bouwtekeningen en foto’s, en neem contact op met een advocaat.
Hulp nodig? FAIR Advocaten staat voor je klaar
Heb je te maken met overbouw of wil je weten wat jouw juridische opties zijn? De ervaren advocaten van FAIR Advocaten helpen je graag.
Waarom kiezen voor FAIR Advocaten?
FAIR Advocaten is in 2023 en 2024 bekroond met de Review Awards voor de hoogste cliënttevredenheid. Vier van onze advocaten stonden in 2024 in de top 10 best beoordeelde advocaten van Nederland.
Ons aanbod:
Een vrijblijvend kennismakingsgesprek van 30 minuten, helemaal gratis.
Veelgestelde vragen over overbouw
- Wat is overbouw?
Overbouw betekent dat een gebouw, zoals een uitbouw of schuur, deels op andermans grond staat.
- Wat kun je doen als je buurman op jouw erf bouwt?
Je kunt eisen dat de bouw wordt verwijderd of een schadevergoeding vragen. Raadpleeg een advocaat voor advies.
- Kan een overbouwer de bouw laten staan?
In sommige gevallen, zoals bij goede trouw, mag de overbouw blijven staan. De rechter bepaalt dit op basis van een belangenafweging.
- Wat zijn de kosten voor een juridische procedure?
De kosten hangen af van de complexiteit van de zaak. Een eerste gesprek bij FAIR Advocaten is gratis.
