De verhuurder zegt dat ik geen hoofdverblijf heb in de woning, wat nu? Lees gauw verder!

Het is van groot belang om stil te staan bij het onderwerp: hoofdverblijf. Want wat betekent hoofdverblijf en wat zijn de gevolgen als je dit niet hebt? Daar zal ik in deze blog uitgebreid bij stilstaan. Veel huurders hebben hier namelijk mee te maken en hier ontstaat geregeld discussie over bij de rechter.

Wat is hoofdverblijf?

Hoofdverblijf is: de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen. Dit is uiteraard een brede definitie, maar de rechtspraak geeft meer uitleg aan dit begrip door situaties hieraan te verbinden en dan te oordelen of er sprake is van hoofdverblijf.

Huurovereenkomst en bepalingen

Als huurder teken je bij aanvang van de huur een huurovereenkomst. Bij lezing van de huurovereenkomst kan u zien dat er vaak in de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen over het hebben van hoofdverblijf. Dat wil zeggen dat u niet ergens anders kunt verblijven, zolang u verbonden bent aan de huurovereenkomst. U denkt dan nu, hoe kan de verhuurder erachter komen dat u geen hoofdverblijf heeft? Dat is in elk geval anders.

Buurtonderzoek

Het kan zo zijn dat een buurman/buurvrouw een melding maakt bij de verhuurder/woningbouw. De woningbouw komt dan bijvoorbeeld aanbellen bij de woning om te kijken of de melding klopt. Uiteraard is dit bezoek vaak niet aangekondigd om te kunnen zien of er iemand woonachtig is in de huurwoning. Vervolgens kan een huurder in de problemen raken als de verhuurder/woningbouw meerdere malen onaangekondigd naar de woning komt en dan niemand treft. Zij kunnen dan een buurtonderzoek starten en als hieruit blijkt dat u bijna nooit in de woning bent, dan kan de stelling zijn dat u geen hoofdverblijf in het gehuurde en dat is een ontbindingsgrond voor de verhuurder.

Gesprek voor vrijwillige opzegging

De volgende stap is dat de verhuurder de huurder (normaal gesproken) op gesprek vraagt om verduidelijking te vragen over de situatie en of u wel hoofdverblijf heeft in de huurwoning. Als de verhuurder achteraf nog steeds van mening is dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning, dan volgt een brief waarin gevraagd kan worden of de huurder de huurovereenkomst vrijwillig wenst op te zeggen. Dit levert vaak paniek op bij de huurder. Dan is het van groot belang om een huurrechtadvocaat te benaderen. Dit omdat de verhuurder de huur niet kan opzeggen, maar een vonnis (uitspraak) nodig heeft om de huurovereenkomst te ontbinden.

Procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst

In deze procedure is het van groot belang dat de huurder kan aantonen dat hij wel degelijk hoofdverblijf heeft gehad. Dit kan niet enkel door te zeggen dat het zo is, maar door met stukken te onderbouwen. Denk aan bankafschriften, energieverbruik, verklaringen van omwonenden of andere bewijzen waaruit volgt dat de huurder bijvoorbeeld veel op pad is voor werk of andere omstandigheden die relevant zijn: een ziek familielid bijvoorbeeld.

In de praktijk

Wat zie je in de praktijk en in recente zaken over hoofdverblijf? In een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam d.d. 1 augustus 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1869) heeft het hof geoordeeld dat de bewijslast rust op de verhuurder om te kunnen stellen dat de genoemde huurder tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In die zaak was het niet voldoende dat er negen onaangekondigde huisbezoeken waren en indrukken van drie medewerkers van de verhuurder. Het hof vond dat dat bewijs als te weinig specifiek werd beschouwd om aan het bewijs meer gewicht toe te kennen. Als de verhuurder bewijs heeft verzameld tegen de huurder, is het natuurlijk verstandig om dit te weerleggen met stukken die de huurder in zijn bezit heeft.

De wet en een beroep op de tenzij-bepaling

Uiteraard zal elke rechter alsnog moeten beoordelen als er al geoordeeld is dat er geen hoofdverblijf is, of dat ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze bepaling brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Dit alles geldt ook voor de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

Tips!

Het allerbelangrijkste is dat de huurder bij sluiten van de huurovereenkomst de bepalingen goed doorneemt en de bepaling over hoofdverblijf tot zich neemt. Heeft de verhuurder concrete afspraken in de huurovereenkomst gemaakt over bijvoorbeeld hoeveel dagen de huurder de woning in ieder geval moet gebruiken? En/of heeft de huurder toestemming nodig voor een langere afwezigheid of is een melding voldoende? Het is daarom wijs om altijd goed de huurovereenkomst door te nemen of u te laten adviseren over de huurovereenkomst. Dat kan problemen voorkomen in de toekomst.

Neem contact op met FAIR als u ervan wordt beschuldigd geen hoofdverblijf te hebben in het gehuurde

Heeft u te maken met dat uw verhuurder stelt dat u geen hoofdverblijf heeft in uw huurwoning? Of wenst u informatie over de mogelijkheden om alternatieven voor te stellen? Ontdek hoe de advocaten van FAIR Advocaten u kunnen ondersteunen. FAIR Advocaten is zowel 2023 als 2022 winnaar geworden van de Review Awards van Advocaatscore waarin zij het hoogst is beoordeeld op cliënttevredenheid. In 2024 werd Fair Advocaten de tweede in Nederland. In 2024 stonden vier van onze advocaten in de top 5 best beoordeelde advocaten van Nederland. De huurrecht advocaat stond op nummer 5 van 2000 advocaten. Lees hier de reviews! Het kennismakingsgesprek van een half uur is geheel vrijblijvend en gratis! Als u andere blogs ten aanzien van het huurrecht wenst te lezen kunt u bijvoorbeeld deze blog lezen over dringend eigen gebruik.

Rijswijkseplein 786
2516 LX Den Haag
070 – 204 00 28
jevtovic@fairadvocaten.nl